مشاور مالیاتی
مشاور مالیاتی اعاراض به مالیات ملک، مالیات کارتخوان، رسیدگی به تراکنش‍‌های بانکی مالیات عملکرد و مالیات ملکمشاور مالیاتی
مشاور مالیاتی اعاراض به مالیات ملک، مالیات کارتخوان، رسیدگی به تراکنش‍‌های بانکی مالیات عملکرد و مالیات ملکآیین نامه اجرایی ماده 77 قانون مالیات مستقیم
اشخاص حقیقی و حقوقی که به ساخت و فروش ساختمان مبادرت دارند، مکلف به انجام تکالیف مقرر در قانون هستند. همچنین اشخاصی که توسط وزارت راه و شهرسازی برای آنها مجوز انبوهسازی ( ساخت و ساز مسکن) صادر شده یا میشود به عنوان بنگاه تولیدی موضوع ماده (138) مکرر قانون تلقی و مقررات ماده مزبور در خصوص آنها جاری است. از طرف دیگر نظیم سند به نام هر شریک به نسبت مذکور در شرکتنامه، نقل و انتقال تلقی نمی‌گردد بنابراین هیچکدام از مواد 77 یا 59 را دربر نمی‌گیرد.
این موضوع تنها مختص ساختمان‌های دارای پایانکار نیست. حتی زمانیکه شما ساختمن نیمه‌کاره‌ای را می‌خرید، در زمان فروش باید مالیات علی الحساب را بپردازید. مبلغ پرداخت شده توسط شما در زمان خرید نیز در اظهارنامه باید در بخش بهای تمام شده درج گردد. مالیات قطعی افرادی که مشمول پرداخت این مالیات علی الحساب ماده 77 می‌گردند، در موعد قانونی و مطابق با فصول چهار و پنج باب سوم قانون مالیات مستقیم محاسبه می‌گردد. فصول چهار و پنج باب سوم درواقع همان مواد قانونی محاسبه درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی هستند. بنابراین مشمولین مالیات علی الحساب ساخت و ساز از منظر تکالیف قانونی تفاوتی با سایر مودیان ندارند.
تبصره‌های ماده 77 در مورد مالیات ساخت و ساز
قانونگذار در اولین تبصره دوباره تاکید نموده است که این مالیات علی الحساب 10 درصد ارزش ملکیست و باید علاوه بر مالیات نقل و انتقال (همان 5 تا 7 درصد ماده 59) پرداخت گردد. دقت داشته باشید که ماخذ این مبالغ دفترچه ارزش ملکی هستند که احتمالا با قیمت معامله شما تفاوت دارد. ارقام ارزش ملکی سازمان امور مالیاتی احتمالا از ارزش معماله کمتر باشند. با اینحال اگر میزان اظهار شما بیش از 20 درصد از عدد دفترچه کمتر باشد، ماخد همان نرخ اداره مالیات است. از طرف دیگر اگر مبلغ اعلامی شما از دفترچه ارزش ملکی اداره مالیات بیشتر باشد، اصل بر اقرار شماست! در این مورد نوشته چگونه به مالیات اعتراض کنیم را بخوانید. البته این قانون برای پروانه‌های بعد از 1394 اجرا می‌گردد.
نکته بعدی معافیت‌های این ماده قانونیست. این مالیات علی الحساب در شهر‌های زیر یکصد هزار نفر اعمال نمی‌گردد. همچنین اگر شخص حقیقی باشید که ملک را بیش از سه سال از تاریخ دریافت پایانکار می‌فروشید نیز از پرداخت این مبلغ معاف هستید. این معافیت تنها مخصوص اشخاص حقیقیست و شرکت‌ها نمی‌توانند از آن استفاده نمایند.
آخرین تغییرات ماده 77
این ماده قانونی در ابتدا یک نرخ ثابتا 10 درصد ارزش معمالاتی مصوب اداره دارایی را برای سازنده در نظر می‌گرفت. این مبلغ -در کنار مبالغ ماده 59- صرف نظر از میزان سود یا زیان سازنده و بطور مقطوع دریافت می‌گردید. این مسئله مشکلات و ابهامات بسیار زیادی برای سازندگان و ممیزین مالیاتی ایجاد نموده‌بود. از آنجایی که ساخت و ساز یک فعالیت تجاریست و مانند هر فعالیت دیگری دارای ریسک است، مشخص نمودن یک مبلغ مقطوع اگرچه از نظر اداری و حسابداری بسیار ساده‌تر از قانون فعلی بود، اما از عدالت مالیاتی فاصله داشت.
ماده قانونی مربوط به مالیات سازندگان ساختمان در سال 1394 تغییر نمود. در این سال 10 درصد مالیات از حالت مقطوع به علی الحساب تغییر نمود. این مالیات (همانطور که تاکید کردیم در کنار مالیات نقل و انتقال ملک) در هنگام فروش پرداخت می‌گردد. عدد پرداخت شده در اظهارنامه عملکرد سالی که فروش ملک انجام شده است، موثر واقع می‌گردد.
مالیات ساخت و ساز: ماده 77 قانون مالیات مستقیم
ماده 77 قانون مالیات مستقیم مالیات علی الحساب ساخت و ساز را مشخص می‌کند. در نظر داشته باشید که این مالیات با مالیات نقل و انتقال ملک (ماده 59 این قانون) تفاوت دارد. بر اساس ماده 77 اگر سازنده (شخص حقیقی) بخواهد ملک تا سه سال پس از ساخت بفروشد، باید حتما 10 درصد مالیات علی الحساب پرداخت نماید. در مورد شرکت‌ها و اشخاص حقوقی اینطور نیست و هیچگاه از ذیل ماده 77 خارج نمی‌شوند. این مالیات در هنگام ارائه اظهارنامه و پس از مشخص شدن مالیات اصلی از آن کسر می‌گردد.
تفاوت مهم هیئت‌های حل اختلاف مالیاتی ماده 216 و ماده 244 قانون مالیات مستقیم در سیدگی به اعتراض
دقت کنید که هر کدام از این مواد قانونی و هیئت‌های حل اختلاف وظایف و عملکرد متفاوتی در رسیدگی به اعتراض مودی دارند. در هیئت حل اختلاف 244 به مواردی از اعتراض می‌پردازند که شما و ممیز نتوانسته‌اید در مورد آنها توافق کنید. این مسائل عموما مربوط به ارقام، معافیت‌ها، هزینه‌ها، شناسایی درآمد و … هستند.
این درحالیست که نحوه کار 216 بطور کامل متفاوت است. اعتراض به این هیئت درواقع قبل از رسیدگی 238 و درواقع جایگزین آن است. مواردی مانند اشتباه در ابلاغ، مربوط نبودن مالیات به شما و … در این ماده بررسی می‌گردد.
ماده 216 ابتدا رسیدگی شکلی به موارد قانونی را بررسی می‌کند. بعنونا مثال اعتراض به اینکه شما خودرو را فروخته‌اید اما مالیات آن برای وصول به شما ابلاغ شده است و یا ابلاغ‌ها در زمان درستی انجام نگرفته‌اند و … . درصورت محق بودن شما، در مرحله بعد مانند هیئت 244 جزئیات و رعایت اصول و قوانین رسیدگی را بررسی می‌کند. بخاطر داشته باشید در صورت رد ادعای شما در مورد ایراد در ابلاغ و … مالیات شما قطعی خواهد بود و سایر دفاعیاتتان بررسی نخواهد شد.